İçeriğe geç
Anlaşılır Hukuk

Kira uyuşmazlığı — artış, tahliye ve haklarınız

Özet

  • Artış: Yıllık artış, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez.
  • Tahliye: Kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak çıkaramaz.
  • Ödeme temerrüdü: Konut/çatılı işyeri kirasında ihtar süresi en az 30 gündür.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar —artış, tahliye, ödenmeyen kira, depozito— çok yaygındır ve her biri farklı kurallara tabidir. Bu sayfada en sık karşılaşılan durumları, yasal çerçeveyi ve izlenecek yolu bulacaksınız. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun, kiracıyı koruyan özel kurallar içerir.

Kira artışı ve sınırı

En çok sorulan konu artıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemde uygulanacak artış bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmeyle daha yüksek bir artış kararlaştırmış olsa bile, bu sınırı aşan kısım geçerli sayılmaz. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, kira bedeli yine aynı sınır içinde hâkim tarafından belirlenir.

Talep edilen artışın yasal sınırı aştığını düşünüyorsanız, kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilirsiniz. Bunun nasıl yapılacağınıKira artışına itirazsayfasında, doldurmalı bir dilekçe şablonuyla birlikte anlattık.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 344. Son kontrol: 2026-07-23.

Tahliye: ev sahibi istediği zaman çıkaramaz

Yaygın bir yanlış inanışın aksine, kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Belirli süreli konut/çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitimindenen az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bunun dışında tahliye, ancak kanunda sayılan belirli sebeplere (örneğin gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi gibi) ve usule bağlı olarak mümkündür. Her sebebin kendine özgü koşulları ve süreleri vardır.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 347. Son kontrol: 2026-07-23.

Kira ödenmezse: ihtar ve fesih

Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Bu ihtarı doğru biçimde hazırlamak içinihtarname sayfasına bakabilirsiniz.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 315. Son kontrol: 2026-07-23.

Adım adım: kira uyuşmazlığında yol

  1. Sözleşmeyi ve dönemleri belirleyin. Kira başlangıcı, süresi ve yenilenme dönemlerini saptayın; haklar dönemlere bağlıdır.
  2. Uyuşmazlığın türünü ayırın. Artış/kira tespiti mi, tahliye mi, ödenmeyen kira mı? Her biri farklı yol izler.
  3. Yazılı bildirim/ihtar yapın. Çoğu kira uyuşmazlığında önce yazılı bildirim veya ihtar gerekir.
  4. Gerekirse dava açın. Çözülmezse görevli mahkemede (çoğunlukla sulh hukuk) dava yoluna gidilir.

İhtiyacınıza göre araçlar

Sık sorulan sorular

Kira artışının bir üst sınırı var mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bunun üzerinde bir artış kararlaştırsa da, bu sınırı aşan kısım geçerli olmaz.

Ev sahibi 'çık' diyor, hemen çıkmak zorunda mıyım?

Hayır. Kira sözleşmesinin sona ermesi belirli sebeplere ve usule bağlıdır; kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sizi çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebepler ve süreler çerçevesinde mümkündür.

Kira artışına nasıl itiraz ederim?

Talep edilen artış yasal tavanı aşıyorsa, kira bedelinin belirlenmesi (kira tespiti) davası açabilirsiniz. Ayrıntı ve şablon için Kira artışına itiraz sayfasına bakın.

Kirayı ödemezsem ne olur?

Kira veya yan gideri ödemezseniz kiraya veren size yazılı bir süre verip, ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu süre en az otuz gündür.

Depozitomu geri alamıyorum, ne yapabilirim?

Depozito (güvence bedeli), kural olarak kira ilişkisi sonunda ve koşulları oluştuğunda iade edilir. İade edilmiyorsa önce yazılı olarak talep eder, sonuç alamazsanız yargı yoluna başvurabilirsiniz.

Kira davaları hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisinden doğan davalar çoğunlukla sulh hukuk mahkemesinde görülür. Somut talebe göre görevli mahkemeyi teyit etmek yararlıdır.